پاتک چینی به خانه خالی - صنایع 90

با ما همراه باشید و با تورهای چین از شگفت انگیزترین کشور دنیا دیدن کنید بر روی دیوار چین سلفی بگیرید، از قصر ممنوعه دیدن کنید و در خیابان شانگهای پیشرفته ترین آسیا قدم بزنید.

دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: پرجمعیت ترین کشور دنیا با سه مشکل بزرگ در بازار مسکن روبه رو است، اما مطابق آنچه اکونومیست با تحلیل سیاست های ملکی دولت این کشور، از آن تحت عنوان فرار رو به جلو نام می برد، دو تدبیر برای این مسائل در نظر گرفته شده است.

بازار مسکن چین از یکسو با کمبود عرضه در شهر های بزرگ روبه رو است و از سوی دیگر شهفرایندان این کشور با چالش خانه های خالی دست به گریبان هستند. در این میان فرایند رشد قیمت در شهر های پرجمعیت نیز به مساله اساسی بازار، دولت و متقاضیان مسکن تبدیل شده است. دولت، اما با مجموعه ای از سیاست ها مانع حاد شدن مسائل شده است.

جعبه ابزار سیاست گذار مسکن در چین شامل دو اهرم قوی اقتصادیات و تسهیلات است که 6 کارکرد دارد. اقتصادیات سالانه بر املاک با نرخ متوسط 2/ 1 درصد در شهر های مختلف چین در حال اعمال است، اما در شهر های بزرگ و کوچک میزان نرخ برای متراژ مشخصی از خانه ها کمتر یا بیشتر اعمال می گردد.

در مقابل این ابزار تنبیهی، در شهر های کوچک یا کم تقاضا، دولت با پرداخت تسهیلات تشویقی، سمت تقاضا را به سمت خرید واحد های مسکونی نوساز (برای رونق دادن به عرضه) ترغیب می نماید.

از طرفی، جرایم اقتصادیاتی سخت برای فروش کوتاه مدت خانه در شهر های بزرگ اعمال شده است تا نسبت به سرمایه گذاری ملکی بازدارندگی ایجاد گردد.

جعبه ابزار چینی تنظیم بازار مسکن برای خانه های خالی نیز راه حل عملیاتی دارد. در شهر های کوچک که حجم خانه های خالی بالاتر از شهر های بزرگ است، دولت با تکمیل خدمات سکونتی و جذاب سازی این شهر ها به دنبال راهنمایی تقاضا به این شهرهاست. در شهر های بزرگ نیز اقتصادیات سالانه به یاری آمده است.

آنالیز ها نشان می دهد پاتک چینی به بازار خانه های بلااستفاده جواب داده است.

شرکت های ساختمانی در شهر های بزرگ با تصمیم دولت، فروش به خانه اولی ها را در اولویت قرار داده اند.

فرار رو به جلو

تامین سرپناه و خانه برای یک میلیارد و 400 میلیون نفر شهفرایند برای هر دولتی، کابوسی وحشتناک است. حالا چین با داشتن چنین جمعیتی، در حال ساخت مسکن است که شمار آن 5 برابر کل خانه های موجود در ایالات متحده و اروپاست. پروژه ای بزرگ و بلندپروازانه برای کشوری با اقتصادی رو به رشد. با این وجود برخلاف تقاضای بالای برای مسکن در این کشور، همچنان عرضه با بحران روبه روست و بسیاری از شهر های بزرگ برای تامین خانه، به قرعه کشی میان شهفرایندان روی آورده اند که احتمال برنده شدن در آن ها گاه کمتر از یک بر 60 است.

این در حالی است که حتی شرکت کردن در قرعه کشی نیز احتیاج به طالعی بلند دارد چرا که امکان شرکت در قرعه کشی تنها برای شهفرایندان شهر های بزرگ فراهم است. این طور به نظر می رسد که برندگان لاتاری در دنیا، پول دریافت می نمایند و برندگان لاتاری در چین، فرصت استفاده از پول.

این شرایط، اما در سراسر چین یکدست و یکپارچه نیست چرا که در بعضی از شهر ها همچون هنگانگ در نزدیکی مرز روسیه، ساخت و ساز وسیعی اجرا شده، اما به دلیل کم بودن تقاضای مسکن، این شهر با مشکل خانه های خالی روبه روست، گرچه قیمت در آن قریب به 20هزار یوآن در هر مترمربع از خانه در شانگ های کمتر است. اکونومیست در گزارش خود از آنالیز تحولات مسکن چین، این بازار را ناهمگون می داند، اما بر این باور است که دولت مستقر در پکن با تنظیم قواعدی سرسختانه از فروپاشی بازار مسکن، فرار نموده است.

قیمت مسکن در همه شهر های دنیا به نسبت شهر های کوچک تر، گران تر است و این الگو مختص چین نیست. در چین میانگین قیمت خانه در شهر های اصلی 2 برابر شهر های اطراف و کوچک است. از طرفی میزان رشد قیمت طی 10 سال گذشته در شهر های بزرگ و اصلی به مراتب بیشتر از شهر های متوسط و کوچک بوده است.

اما درجه پراکندگی و تنوع بازار مسکن در کنار اندازه و رشد اقتصادی چین برای درک بازار مسکن چین، لازم و لازم است. بنا به گزارش اکونومیست، این کشور هر ساله بالغ بر 15میلیون خانه می سازد که پنج برابر بیشتر از مجموع تعداد خانه های ساخته شده در آمریکا و اروپاست. بخش مسکن چه به صورت مستقیم در حوزه ساخت و ساز، و چه به صورت غیرمستقیم از بتن تا پرده، نزدیک به یک چهارم از فراوری ناخالص داخلی چین را شامل می گردد.

بحران اقتصادی در بازار مسکن

از سوی دیگر، اما بحران در بخش اقتصادی مسکن چین به چشم می خورد. بنا بر آمار موسسه تحقیقاتی مودیز، در سال 2021 توسعه دهندگان مسکن در چین بیش از 100 میلیارد دلار بدهی بازپرداخت اوراق قرضه دارند. در کل دنیا، تقریبا یک دهم وام های بانکی معوق به مشتریان غیر اقتصادی به بخش املاک چین اعطا شده، چه به عنوان سرمایه برای توسعه دهندگان و چه به عنوان وام خرید مسکن؛ این آمار و ارقام، زنگ خطری برای چین و به مثابه بمبی ساعتی است.

بنابر نتایج یک نظرسنجی، بالغ بر یک پنجم از خانه های چینی بخصوص در شهر های با تقاضای کم، خالی از سکنه است. این در حالی است که سرمایه گذاری در بخش مسکن، سالانه نزدیک به یک دهم از فراوری ناخالص داخلی را شامل می گردد که بسیار بالاتر از این نرخ در ژاپنِ سه دهه پیش است که حبابی بزرگ را در این بخش تجربه نموده بود. بدهی های خریداران و سازندگان مسکن در چین به شدت رو به افزایش است و اورگرانده (بزرگ ترین توسعه دهنده چینی) وامی به مبلغ 120 میلیارد دلار گرفته است که در طول 10سال گذشته 56 برابر افزایش داشته است.

تدابیر دولتی برای بازار

نگرانی ها درخصوص مسکن چین، اما موضوعی جدید نیست و از سال 2009 بحران در مسکن چین پیش بینی شده بود. دلیل آنکه چرا تا به امروز این بازار در هم نپاشیده، تنظیم قواعد و قوانینی است که مانع از فروپاشی آن می گردد. به طور مثال، پیش پرداخت وام مسکن باید حداقل 30 درصد از قیمت خرید یک مسکن باشد.

از آنجا که صاحبان ملک در چین به واسطه رعایت انصاف، برای پرداخت های وام های خود انگیزه دارند و آن را پرداخت می نمایند، این امر مانع از فروش اجباری خانه و سقوط یکباره قیمت ها می گردد. از سوی دیگر در بسیاری از شهر های بزرگ، تقاضا کنترل شده چرا که خرید ملک باید با اجازه رسمی از مراکز اقامت محلی موسوم به هاکو انجام پذیرد. همچنان که بخش املاک در چین در حال توسعه است، دولت نیز معتهد شده است که مکانیزمی طولانی مدت برای تثبیت قیمت ها و سرمایه گذاری را تدوین کند. دولت در بازار املاک چین با اعمال مقررات محلی نقش پررنگی دارد و بر آن نظارت می نماید.

شهرهایی، چون شانگ های و هانگژو، فروشندگان را مجبور به برگزاری قرعه کشی برای فروش ملک می نمایند و اولویت با افرادی است که پیش ازاین ملکی نداشتند. در نتیجه بسیاری از شهفرایندان امکان خرید ملک دوم را ندارند و ملاک این قرعه کشی نیز نه افراد، بلکه خانوار است، بنابراین بعضی زوجین برای خرید ملک دوم به سمت طلاق های صوری متمایل شدند.

گرچه حکومت چین دست آنان را خوانده و از 21ژانویه، گذشت سه سال از طلاق برای خرید خانه، شرط خرید ملک در شانگ های شده است. دولت پکن با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن، همچنین در حال کنترل بدهی بنگاه های املاک و مستغلات است و قوانینی را بر آنان اعمال نموده، مثلا بنگاه ها نباید میزان تعهدات و بدهی شان فراتر از 70درصد از کل دارایی های شان باشد.

اکونومیست بر این باور است که این مداخلات دولتی در بازار مسکن موثر بوده و فرایند رشد قیمت ها در چهار سال گذشته از نظر تورم ثابت بوده است. این در حالی است فروش سالانه املاک در کل کشور در این بازه زمانی در همان سطح باقی مانده است. در شهر های کوچک همچنین، با اعطای تسهیلات با صاحبان خانه های قدیمی و مستهلک برای خرید واحد های جدید، معضل خانه های خالی در حال حل شدن است. ضمن آنکه اقتصادیات سالانه با نرخ 2/ 1 درصد به صورت نرخ میانگین و نرخ های شناور در شهر های بزرگ و کوچک به یاری آمده است.

در شهر های بزرگ، نرخ اقتصادیات سالانه برای خانه های با میانگین کمتر از 60 مترمربع، به شکل حمایتی مشخص شده است و در شهر های کوچک که مشکل مسکن در آن ها وجود ندارد یا کمتر است، خانه های با مساحت بیش از 150 مترمربع مشمول نرخ اقتصادیات سالانه بیشتری است. با این حال این آرامش در بازار، خود موضوع نگرانی دیگری است. به طور مثال، ثبات قیمت را در نظر بگیرید.

زمانی که بنگاه های املاک در حراجی های زمین برنده می شوند، باید قیمت ها را در محدوده ای که دولت مشخص کرد، در نظر بگیرند، در نتیجه بعید نیست که قیمت یک خانه جدید در یک محله از قیمت یک خانه قدیمی در همان محله، نزدیک به یک سوم ارزان تر باشد. حالا قانون دیگری ورود پیدا می نماید: برای ممانعت از هجوم مردم برای خرید خانه های جدید که ارزان تر هستند، مجازات های اقتصادیاتی برای افرادی که در پی فروش خانه های خود که کمتر از 5 سال از خرید آن می گذرد، باشند، تدوین نموده است. بلومبرگ در گزارش خود تاکید نموده گرچه قیمت ملک تحت کنترل است، اما چون عرضه جوابگوی تقاضای زیاد در بازار ملک نیست نمی توان به ثبات قیمت دلخوش بود.

در نتیجه سیاست گذاران چینی در پی آن هستند که مردم را به سوی خارج از کلان شهر ها تشویق نمایند، تدابیری، چون قطار های سریع السیر در خارج از شهر برای دسترسی بهتر به نقاط اصلی شهر از یکسو و از سوی دیگر تجهیز مراکز حاشیه ای با مراکز خدماتی، چون بیمارستان ها و مدارس، در این راستا گام برمی دارند.

گرچه نرخ خانه های خالی در شهر های کوچک 22درصد است، اما مهاجرت از کلان شهر به سوی مناطق روستایی با اقبال زیادی روبه رو شده است. گرچه تمایل شهفرایندان شهر های بزرگ برای خرید خانه های بزرگ را نیز باید در آنالیز بازار مسکن در چین، در نظر داشته باشیم. چرا که قریب به 10درصد از آپارتمان ها در شهرها، به توالت مجزا دسترسی ندارند، اما اقتصاد رو به رشد چین، انتظارات را نیز برای شهفرایندان بیشتر نموده است.

با همه این احوال، آموزشگاه شاخص چین به عنوان بزرگ ترین سازمان تحقیقات املاک کشور تخمین زده که فروش مسکن در پنج سال آینده، سالانه نزدیک به 4درصد کاهش خواهد داشت. در این صورت، 15میلیون واحد فروخته شده در سال 2020 به 13میلیون واحد در سال 2025 خواهد رسید که این چالشی بزرگ برای این کشور آسیایی است.

کووید-19 و بازار مسکن

گرچه جشن سال نو چینی در ماه ژانویه، همیشه سبب کم رونقی بازار املاک در چین در این ایام می گردد، اما سال 2020 مهمان ناخوانده کووید-19 بر کم رونقی این بازار اضافه کرد. گرچه در نیمه نخست سال 2020 نشانه های مثبتی در بازار مسکن چین نبود، اما از آنجا که بازار مسکن در چین، بسیار متمرکز است، بازار توانست تا حدودی رشد را در نیمه دوم سال گذشته میلادی تجربه کند. قریب به 200 توسعه دهنده، سهم عمده بازار مسکن چین را در دست دارند و در سال 2021 انتظار می رود که تمرکز اصلی خود را بر حجم معاملات قرار دهند که به طور کلی سبب کاهش قیمت ها خواهد شد.