هشدار یک اقتصاددان نسبت به آینده بازار مسکن ایران؛ آیا بحرانی دیگر در راه است؟ - صنایع 90

جهت دریافت خدمات آلاچیق فلزی ساده با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران گزیده این گفت وگودر ادامه می آید:

*طبق برآوردهای طرح جامع مسکن تا افق 1405 سالانه 900 هزار واحد مسکونی احتیاج است تا هم احتیاج خانوارهای جدید و هم بازسازی بافت های ناکارآمد را پاسخ دهد. حتی در اوج ساخت وسازهای اواخر دهه 80 هم سالانه این میزان فراوری واحد مسکونی نداشتیم.از طرف دیگر، احتیاج بالقوه یک میلیون خانواری (تفاوت تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی بر اساس سرشماری ها) که از دهه 50 بوده، الان به 5/1 میلیون افزایش یافته است.اسکان غیررسمی و سکونت در بافت های ناکارآمد، از 13 میلیون نفر در اوایل دهه 80 به بیش از 20 میلیون (بعضی آمار تا 25 میلیون) نفر رسیده است.تقاضا برای خانه دوم بالاخره وجود دارد و افزایش هم یافته است. نمی توان کتمان کرد. نمی توان هم محدود کرد.پس در مجموع، تقاضای بالقوه انباشته ای در این بخش وجود دارد که متاسفانه به آن بی توجهی می شود.

*خصلت طولانی بودن عمر مفید آن، آن را به یک دارایی باارزش و کالایی سرمایه ای هم بدل می نماید. دارایی که داشتن آن، امکاناتی نظیر بانک پذیر شدن (امکان اخذ وثیقه برای وام) یا حتی در دعاوی، اعتبار بزرگی برای فرد در پی دارد. در نتیجه، به هیچ عنوان نمی توان آن را صرفاً به عنوان کالای مصرفی در نظر گرفت.

*ویژگی بعدی مسکن، تاخیر در جوابگویی به تحرکات بازار است. طولانی بودن مدت ساخت و فراوری مسکن و عدم امکان انبارداری مسکن، باعث می شود که سیکل های تجاری آن شدیدتر از بازارهای دیگر باشد.در چنین شرایطی، وقتی یک جهش قیمتی را شاهد هستیم، بعد از آن، به دلیل افت توان مالی خانوارها، رکودی در بازار حاکم می شود. خصلت احتیاج به منابع مالی زیاد نیز، به این موضوع بیشتر دامن می زند. در چنین شرایطی، ممکن است افراد پس اندازها و دارایی های مالی خود را به سمت بازارهای دیگر سوق دهند تا بتوانند در فرصت مناسب، با شرایط مالی بهتر به بازار مسکن برگردند.

* وقتی نقدینگی به سمت بورس می رود، چند اتفاق می تواند بیفتد. یا متقاضیان جدید، سهام افرادی را که قصد خروج از بازار را دارند، خریداری خواهند کرد که در این صورت، فروشندگان نقدینگی را به همان میزان از بورس خارج می نمایند و به بخش های دیگر می برند. یا سهام شرکت های جدیدالورود به بازار را خریداری می نمایند. در این صورت، منابع حاصله به آن شرکت تعلق می گیرد که شرکت نیز یا بدهی های قبلی و حقوق پرسنل را می دهد یا صرف ماشین آلات و خط فراوری می نماید و مجدداً به همان میزان نقدینگی به وسیله شرکت به بازارهای دیگر منتقل می شود. یا اوراق قرضه و مشارکت دولت را خریداری می نمایند. باز اینجا هم دولت، به همان میزان هزینه می نماید و نقدینگی به بازارهای دیگر برمی شود. بنابراین، نمی توان گفت که نقدینگی به سمت بازار بورس رفته و آنجا مانده است! حال فرض کنیم عده ای قصد خروج از بورس به سمت بازار مسکن را دارند. بنابراین، این عده در بازار بورس فروشنده هستند. باید خریداری هم باشد که سهام آنها را بخرد تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند! آن خریداران چه کسانی هستند؟ بخشی از آنها می توانند فروشندگان بازار مسکن باشند. بخشی می تواند از بازارهای دیگر آمده باشد. بنابراین، چندان نمی توان به حرکت الاکلنگی بین بازار بورس و مسکن قائل بود. هرچند بی ارتباط هم نیستند.

*در مجموع، تحولات بازار مسکن را با عوامل معین نماینده خودش باید سنجید. البته نه به این معنی که این بازارها بی ارتباط با هم هستند اما نادیده دریافت بقیه عوامل و صرفاً تمرکز روی حرکت الاکلنگی نقدینگی بین این بازارها، محل اشکال است.

*مساله این است که سیاستگذار ما درک درستی از شرایط بازار مسکن ندارد. درکی که در زمان رکود فعالیت های مسکن، از عدم رشد قیمت ها یا حتی کاهش قیمت ها احساس رضایت کند غافل از اینکه آن انباشت تقاضای بالقوه و آن ویژگی انبارناپذیری مسکن و عدم جوابگویی سریع سمت عرضه، به زودی کار خود را خواهد نمود و با جهش شدید در قیمت مسکن روبرو خواهیم شد. بدتر اینکه، باز از روی درک درست نداشتن از شرایط بازار، در شرایطی که جهش قیمت شروع شده، آن را به سوداگران و احتکارگران! و احتیاجهای غیر مصرفی ربط دهد و بخواهد با آن مبارزه کند!

*در بورس دنیا، خرید و فروش سهام بر اساس ذهنیت و برداشت افراد از آینده مالی شرکت و میزان سودآوری آن که البته خود تابعی از شرایط آینده مالی کشور و دنیا است، صورت می گیرد. در چنین شرایطی، وقوع بحران های مختلف باعث می شود که افراد در ادامه فعالیت شرکت ها و استمرار سوددهی آنها تردید نمایند و تعداد فروشندگان بیشتر از خریداران شود و قیمت ها کاهش یابد.

*اما اگر کشوری با رشد بسیار بالای نقدینگی و پیش بینی تورم های سنگین روبرو شود، پول دست مردم به اصطلاح به پول داغ تبدیل می شود که دست فرد را می سوزاند و می خواهد سریعاً آن را به کالای دیگری تبدیل کند چراکه نگهداری پول، به دلیل تورم بالا، با از دست دادن ارزش پول همراه بوده و هزینه دارد. در چنین شرایطی، افراد پول مازاد خود را یا باید در بانک سپرده گذاری نمایند، یا کالاهای باارزش و عمر مفید بالا خریداری نمایند یا سهام شرکت ها را بخرند. در شرایطی که نرخ بهره حقیقی منفی است (یعنی نرخ بهره کمتر از نرخ تورم است)، سپرده گذاری در بانک، در عین حال که بدون ریسک است، اما باز هم دارای هزینه است. در واقع، تنها بخشی از ضرر ناشی از کاهش ارزش پول را حفظ می نماید. رشد روزافزون نقدینگی، فشار تقاضای بالایی برای خرید کالاهای بادوام، سهام و ارز و طلا ایجاد می نماید. یعنی افراد بسیاری هستند که حاضرند از این بازارها خرید نمایند. در حالی که افراد کمی فروشنده هستند. شرکت ها از آنجا که نرخ رشد مالی منفی است، تمایلی به سرمایه گذاری بیشتر ندارند. دارندگان سهام هم، در روبروه با حجم بسیار زیاد خریدار و در نتیجه فرایند افزایشی قیمت ها و به ویژه در نظر دریافت اینکه کجا می توانند پول داغشان را بهتر از همین جا با هزینه کمتر نگه دارند، فروشنده نمی شوند. در نتیجه روزبه روز قیمت بالا می رود. در واقع، افزایش روزافزون قیمت، ناشی از این نیست که افراد انتظارات مثبتی از آینده اقتصاد یا رونق فراوری یا سودآوری سهام دارند، بلکه صرفاً به دلیل رشد بالای نقدینگی و موضوع پول داغ و تمایل افراد بسیار زیادی برای دادن پول و دریافت دارایی که بخشی از هزینه کاهش ارزش پول را جبران کند، فرایندی دائماً رو به صعود است. پس می تواند اقتصاد رشد منفی داشته باشد ولی بورس رونق داشته باشد.

* در مالی با نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد منفی اقتصاد و نرخ بهره منفی، مسلماً همه بازارها به ویژه بازارهای کالاهای باارزش که دارایی محسوب می شوند، تحت تاثیر قرار می گیرند. به ویژه بازاری مثل مسکن که یک احتیاج انباشته بالا و جوابگویی با تاخیر به تحولات بازار دارد؛ به ویژه زمانی که مدتی است خبری از ساخت وساز جوابگو نبوده است. چنین بازاری می طلبد که آماج تقاضای سرمایه ای هم بشود (فارغ از اینکه همان طور که گفتیم همواره این خصلت را بازار مسکن داشته و خواهد داشت) یا این نوع تقاضا بیشتر شود. تمام اینها، زاییده این موضوع است که به جای اینکه به رشد فراوری توجه کنیم، بر کنترل قیمت تمرکز می کنیم. نه تنها از پس دومی برنمی آییم، بلکه قفل فراوری را با سیاستگذاری های کنترل قیمتی محکم تر نموده و از این طریق زمینه جهش های بسیار تندتر را در آینده فراهم می کنیم. کنترل تورم موضوعی بخشی نیست که هر بخشی در داخل خود، بخواهد با آن مقابله کند. کنترل تورم مکانیسم خود را دارد و باید رشد نقدینگی کنترل شود وگرنه در شرایطی که شیر نقدینگی باز است، بخواهیم در بخش، به کنترل قیمت بپردازیم و از آن راضی شویم، به دلیل افت شدید فراوری، فقط شدت افزایش قیمت را در زمانی دیگر افزایش می دهیم.

*رشد بالای نقدینگی در شرایط رشد منفی اقتصاد و نرخ های بهره منفی، همه بازارهای از نوع دارایی های ارزشمند را تحت تاثیر قرار می دهد. افت شدید فراوری در سال های گذشته و وجود تقاضای بالقوه بالا، این مساله را تشدید می نماید. چراکه با اندکی رونق در بازار و رشد قیمت ها، بسیاری از متقاضیان بالقوه، به هر طریقی شده، سعی در ورود به بازار خواهند داشت. این موضوعی نگران نماینده است. نباید این قدر به کاهش فراوری مسکن در سال های گذشته بی توجهی می شد.

*. تقاضای بالقوه بالا، به همراه تقاضای سرمایه ای بالا (به دلیل رشد نقدینگی و نرخ بهره منفی و رشد مالی منفی)، در کنار محدودیت شدید عرضه در کاهش شدید ساخت وساز سال های گذشته، آینده خوبی را نوید نمی دهد. به نظرم دیدگاه افرادی که پایین بودن توان خرید مردم را عاملی برای کنترل قیمت می دانند، درست نخواهد بود.

*مسلماً کاهش شدید فراوری در سال های گذشته، به ویژه با در نظر دریافت جوابگویی با تاخیر عرضه در بازار مسکن، تبعات سنگینی در عمیق شدن سیکل های مسکن در اقتصاد ایران خواهد داشت.

* ما باید هدف رشد فراوری را مدنظر قرار دهیم تا هدف کنترل قیمت را. به ویژه وقتی بخشی نگاه می کنیم. کنترل تورم را باید به عهده بانک مرکزی و سیاست های پولی گذاشت. در این سمت، تمام کوشش باید معطوف به رشد فراوری باشد. سیاستگذار باید دائماً در حال رصد فراوری باشد. هم از نظر میزان فراوری، هم نوع فراوری (با توجه به غیرهمگن بودن مسکن) و هم مکان فراوری (در کجا فراوری می شود و تقاضا کجاست). رشد فراوری و مثبت شدن رشد مالی، در جذب نقدینگی هم موثر است. بالاخره بخشی از رشد نقدینگی، متناسب با رشد اقتصاد پذیرفته شده است. در شرایطی که نرخ رشد مالی منفی است، عملاً گویا رشد نقدینگی، بیشتر هم می شود. بنابراین، رشد فراوری بخشی از رشد نقدینگی را به سمت خود جذب می نماید و تلاطم های بازارها را گرفته و تورم را هم می تواند کنترل کند. در این میان، در بین بازارهای مختلف، شاید بازار مسکن کمترین وابستگی را به سیاست های خارجی داشته باشد و بتواند در این شرایط بحرانی تحریم، به رشد فراوری یاری کند. رشد فراوری به معنی سیاست های تامین مسکن مثل مسکن مهر و اقدام ملی هم نیست. فراهم کردن بستر مناسب فراوری در بخش، عدم کاهش آزادی عمل مانند نگهداری واحد مسکونی ساخته شده، برای فروش در قیمت های بالاتر که صرفاً ریسک سرمایه گذار را افزایش می دهد، اصلاح ضوابط و مقررات شهری و ... باید انجام شود. نکته پایانی اینکه، شاید در کوتاه مدت استفاده از الفاظی مانند احتکارگر! یا اجبار به فروش واحدهای خالی، به کاهش التهاب بازار یاری کند (فقط شاید!)، اما همین موضوع، سرمایه گذاران را نگران می نماید. چون آنها در نظر خواهند داشت که اگر در زمان اتمام واحد در حال ساخت، رکود شدیدی بر بازار حاکم باشد، مجبورند با ضرر بفروشند و نمی توانند به انبارداری محدود مسکن برای دوره رونق بپردازند!