استارت ساخت در ابرزمین ها - صنایع 90

به گزارش دنیای اقتصاد، اراضی ذخیره شهری به تمامی اراضی و املاک و فضا های باز عظیم با مساحت یک هکتار و بیشتر (به جز فضا های سبز موجود) که در عملکرد خاص هر یک از پهنه ها معین تکلیف نمی شوند به ذخیره نوسازی شهری اختصاص پیدا می نمایند تا در راستای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر، به عنوان سرریز و تعادل بخشی جمعیت متراکم و کمبود سرانه خدمات این بافت ها به طور همزمان با تهیه طرح های مداخله در بافت ها از یکسو یا با گذاشتن مجموعه ای از کاربری های چندمنظوره شهری از سوی دیگر مورد استفاده قرار گیرند.

به این ترتیب این اراضی به دلیل مساحت بالا دارای یک ویژگی دومنظوره به نفع شهر و منافع عمومی هستند. به این معناکه امکان استقرار فضای سبز و خدمات هفت گانه غیرانتفاعی در این اراضی وجود دارد. البته این ویژگی به نوعی در تضاد با منافع مالکان آن ها است. چراکه به طور طبیعی منفعت مالکان آن ها از محل ساخت وساز حاصل می گردد.

از این رو مدیریت شهری پایتخت برای برطرف این تضاد در قالب مصوبه ای برد-برد بیان کرد: مالکان املاک و اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهری، برای اخذ مجوز ساخت وساز در این اراضی، ملزم به تهیه طرح توجیهی اولیه با لحاظ کردن حداقل 50 درصد عرصه این اراضی به خدمات هفت گانه غیرانتفاعی هستند.

این درحالی است که تا پیش از طراحی این معادله، اراضی ذخیره شهری به دلیل عدم امکان ساخت وساز از سوی مالک، منجمد می شدند که در این صورت حق مالکیت آن ها را زیرسوال می برد یا آنکه مجوز ساخت برای این اراضی به گونه ای صادر می شد که عملا منافع شهر را تحت تاثیر قرار می داد.

معین تکلیف و چگونگی ورود به اراضی ذخیره شهری از این زاویه مهم تلقی می گردد که به دلیل مساحت بالای این اراضی-بیش از یک هکتار- هر رفتار ساختمانی در آن، می تواند کل یک محدوده و حتی یک منطقه شهری را به لحاظ تراکم جمعیتی و... تحت تاثیر قرار دهد. به عنوان مثال، اگر مالک یک ابرزمین شهری، امکان ساخت یک مرکز تجاری را در آن پیدا کند ممکن است ترافیک و حجم رفت و آمد در محدوده را به شدت افزایش دهد یا آنکه اگر مالک تمایلی به ساخت فضای سبز یا پارک شهری را داشته باشد به طور طبیعی می تواند این محدوده شهر را به سبزترین منطقه پایتخت تبدیل کند و نهایتا اگر مالک تصمیم به ساخت وساز مسکونی در اراضی داشته باشد می تواند موجب زیاد شدن تراکم جمعیتی منطقه با شیب شدید گردد.

با توجه به چنین اثراتی، در طرح تفصیلی شهر تهران قید شده که شرایط خاصی برای ساخت وساز در اراضی ذخیره پایتخت بر مبنای چهار پارامتر اصلی باید لحاظ گردد.

پارامتر اول آنکه، اگر این اراضی در پهنه غیرمسکونی واقع شده باشد، مجوز ساخت وساز مسکونی نباید برای آن صادر گردد. دومین پارامتر توجه به مفهوم ذخیره این اراضی است. به این معناکه از ظرفیت ساخت وساز در این اراضی برای شرایط ویژه و خاص استفاده گردد. به عنوان مثال، این اراضی می تواند در جهت جریان نوسازی بافت فرسوده پایتخت، اهرم یاری نماینده تامین اراضی باشد.

سومین پارامتر، واگذاری حداقل 50 درصد از عرصه زمین برای ایجاد خدمات هفت گانه شهری است و چهارمین پارامتر آن است که استفاده و ساخت این اراضی باید به صورت تدریجی انجام گردد.

چراکه پس از بارگذاری امکان احیای این اراضی وجود ندارد و شهر در جهت توسعه، ظرفیت های آینده خود برای نسل های آینده را از دست خواهد داد. در مقابل تعجیل برای صدور مجوز ساختمانی در این اراضی منجر به برهم خوردن تعادل میان جمعیت و سرانه های خدماتی مناطق خواهد شد.

باتوجه به این چهار پارامتر، نقشه طراحی شده از سوی مدیریت شهری در سال گذشته، یک معادله برد-برد را برای هر دو طرف مالک زمین و شهر شکل داده بود. اما هم اکنون پس از گذشت چندماه، اولین تصمیم گیری از سوی کمیسیون ماده پنج برای صدور سری اول مجوز های ساخت وساز در این اراضی صورت گرفته که نشان از وجود دست کم چهار نقطه تاریک در معین تکلیف این اراضی دارد.

اخیرا، دو مجوز ساخت وساز برای دو ابرزمین در دو منطقه جنوب شهر تهران صادر شده است که بعضی از فاکتور های یاد شده در آن لحاظ نشده است. به عنوان مثال درخصوص یکی از این اراضی، به جای آنکه دست کم 50 درصد از عرضه زمین به شهرداری بابت ایجاد سرانه های خدماتی واگذار گردد، 47 درصد در اختیار شهرداری قرار گرفته است.

نکته مهم دیگر آنکه مطابق با مصوبه مدیریت شهری به دلیل رعایت حقوق مالکیت، واگذاری سهم مدیریت شهری برای تامین سرانه های خدماتی بدون انتقال مالکیت انجام می گردد. از این رو این ابهام وجود دارد که آیا سرانه های خدماتی پیش بینی شده از سوی شهرداری در چنین شرایطی ایجاد خواهد شد یا خیر.

علاوه بر این، در 53 درصد سهمی از عرصه این ابرزمین که در اختیار مالک برای ساخت وساز قرار گرفته، مجوز کاربری مسکونی-تجاری برای آن لحاظ شده است. این درحالی است که آنالیز های اولیه نشان می دهد این ابرزمین در پهنه مسکونی قرار ندارد و با توجه به آنکه برمبنای پارامتر نخست طراحی شده، امکان صدور مجوز مسکونی در پهنه غیرمسکونی وجود ندارد، سوال دوم ایجاد می گردد که در چنین حالتی چطور این مجوز صادر شده است؟

به ویژه آنکه به نظر می رسد در این ابرزمین با مجوز صادر شده، حدود 800 تا هزار واحد مسکونی قرار است ساخته گردد.

دیگر نقطه تاریک این تصمیم گیری برای دو ابرزمین جنوب پایتخت، مغایرت آن با ایجاد انگیزه برای سازندگان برای ورود به بافت فرسوده است. این احتمال وجود دارد که اگر این اراضی در جهت نوسازی استفاده نگردد می تواند رقیب بافت فرسوده تلقی گردد. نکته مهم آنکه بخش قابل توجهی از این ابرزمین ها در مناطقی هستند که عرصه زیادی از آن ها در محدوده بافت فرسوده واقع شده است.

کارشناسان شهری معتقدند اگر چهار نقطه تاریک مورد توجه قرار نگیردمعادله برد-برد پیش بینی شده برای این اراضی ممکن است به یک معادله برد-باخت تبدیل گردد، چراکه منافعی که از بابت این اراضی برای شهر درنظر گرفته اند احتمالا محقق نگردد.